분양 아파트 전매(팔 때) 조건, 절차, 내야 할 비용 완전 총 정리

아파트 전매 조건, 절차, 비용 총 정리

 

아파트 전매는 분양받은 아파트를 입주 전에 다른 사람에게 파는 것을 의미합니다. 하지만 정부에서는 부동산 투기를 막기 위해 일정 기간 동안 전매를 제한하고 있습니다. 따라서 아파트 전매를 하기 위해서는 먼저 전매 제한 여부를 확인해야 하며, 전매가 가능한 경우 절차를 거쳐 소유권을 이전해야 합니다.

 

또한, 전매 시 파는 사람(매도자)에게는 세금과 수수료가 부과될 수 있으므로 미리 확인하고 준비하는 것이 중요합니다.

 

1. 아파트 전매 조건

 

아파트를 전매하려면 전매 제한이 해제되어야 합니다. 전매 제한 기간은 지역과 아파트 유형에 따라 다르며, 수도권과 조정대상지역에서는 보통 3~5년 정도 전매가 금지됩니다.

 

1. 전매 제한 기간이 종료된 경우

   - 분양 계약서 또는 입주자 모집공고를 통해 전매 제한 기간을 확인해야 합니다.

 

2. 예외적으로 전매가 허용되는 경우

   - 해외 이주, 질병, 경제적 어려움 등 불가피한 사유로 전매가 필요할 때 관할 관청의 허가를 받으면 가능합니다.

   - 상속이나 증여의 경우 전매 제한 없이 소유권을 이전할 수 있습니다.

 

3. 전매 제한이 없는 지역

   - 일부 비규제지역에서는 6개월~1년 이내에도 전매가 가능한 경우가 있습니다.

 

 

 

 

2. 아파트 전매 절차

 

전매 제한이 해제되었거나 전매가 가능한 경우, 다음 절차에 따라 거래를 진행합니다.

  전매 제한 여부 확인

아파트 분양 계약서 또는 시행사(건설사)에서 제공한 입주자 모집공고를 통해 전매 제한 기간이 해제되었는지 확인해야 합니다.

 

  매수인(사는 사람) 찾기

부동산 중개업소를 통해 매수인을 찾거나, 개인 거래를 통해 매매를 진행할 수 있습니다. 매매가 결정되면 매수인과 매도인이 계약을 체결해야 합니다.

 

  매매 계약서 작성 및 계약금 수령

매수인이 결정되면 매매 계약서를 작성하고, 계약금을 수령합니다. 계약금은 보통 거래 금액의 10%를 지급하며, 잔금 지급 일정과 계약 내용을 정확히 작성해야 합니다.

 

  중도금 대출 처리 (승계 또는 상환)

전매 대상 아파트에 중도금 대출이 남아 있는 경우, 매수인이 대출을 승계하거나 매도자가 직접 상환하는 방법을 선택해야 합니다. 매수인이 대출을 승계하는 경우, 은행과 협의하여 대출 승계 절차를 진행해야 합니다. 대출 승계가 불가능한 경우, 매도자는 잔금을 받아 대출을 먼저 상환해야 합니다.

 

  잔금 수령 후 명의 변경 신청

잔금까지 수령하면 건설사 또는 시행사에 방문하여 명의 변경 신청을 진행해야 합니다. 일부 건설사는 명의 변경 시 명의 변경 수수료를 부과할 수 있습니다. 명의 변경 수수료는 50만 원~500만 원 수준이며, 건설사마다 다릅니다. 계약서를 확인하거나 건설사에 문의하여 정확한 금액을 확인해야 합니다. 

 

** 건설사에 명의변경 신청 시  명의 변경 수수료는 누가 내나요?

    건설사에서 명의 변경 수수료를 요구할 경우 보통 매수자가 부담합니다. 다만, 명의 변경 수수료는 매도자와 매수자가 협의하여 나눠 낼 수도 있습니다.

 

 

  양도소득세 신고 및 납부

아파트를 판 후 다음 해 5월까지 국세청에 양도소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 신고를 하지 않으면 가산세가 부과될 수 있습니다.

 

3. 아파트 전매 시 파는 사람이 내야 할 비용

 

  양도소득세 (분양권 전매 시 세금)

분양받은 가격보다 높은 가격에 아파트를 팔게 되면 차익(프리미엄)이 발생하며, 이에 대해 양도소득세를 납부해야 합니다. 분양권은 2년 이상 보유해도 비과세 대상이 아니므로, 보유 기간과 관계없이 세금이 부과됩니다. 실입주 후에 2년이 지난 경우는 비과세 대상이 됩니다.

 

< 보유 기간에 따른 양도소득세율 >

1년 미만	70%
1년 이상 2년 미만	60%
2년 이상	6~45% (기본세율)

예를 들면, 7억 원에 분양받은 아파트를 8억 원에 팔아 1억 원의 차익이 발생한 경우

  - 1년 미만 보유: 1억 원 × 70% = 7,000만 원 세금

  - 1년 이상 2년 미만: 1억 원 × 60% = 6,000만 원 세금

  - 2년 이상: 1억 원 × 기본세율 (6~45%) = 최대 4,500만 원 정도

 

  부동산 중개수수료

부동산을 통해 거래하는 경우 중개수수료를 부담해야 합니다. 거래 금액의 최대 0.9%까지 부과될 수 있습니다.

아파트를 8억 원에 팔았을 경우 8억 원 × 0.9% = 720만 원이 됩니다.

 

총 정리

  파는 사람이 내야 할 돈

1. 양도소득세 → 프리미엄(차익)에 따라 다름 (보유 기간 1년 미만이면 세금 70%)

2. 부동산 중개수수료 → 거래금액의 최대 0.9%

 

* 명의변경수수료는 대부분 매수자(구매자)가 냅니다.

 

아파트를 파는 과정 (전매 절차)

1. 전매 제한 확인 (아직 전매가 안 되면 기다려야 함)
2. 매수인(사는 사람) 찾기
3. 매매 계약서 작성 및 계약금 받기
4. 건설사에 명의 변경 신청
5. 중도금 대출 처리 (승계 or 상환)
6. 잔금 받고 소유권 이전
7. 양도소득세 신고 및 납부

 

아파트 전매는 전매 제한이 해제된 후 진행할 수 있으며, 절차에 따라 계약을 체결하고 소유권을 이전해야 합니다. 또한, 양도소득세, 중개수수료, 명의 변경 수수료 등 추가 비용이 발생하므로, 미리 계산하여 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.