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아파트를 팔면 나라에 세금을 내야 합니다. 왜냐하면 집값이 올라서 이익을 보면, 그 이익에 대해 세금을 내는 것이 원칙이기 때문입니다. 저도 내년에 아파트를 매도해야 해서 열심히 세금에 대해 알아보고 정리해 보았습니다. 이제 하나씩 차근차근 설명해 보겠습니다.
1. 양도소득세 (아파트를 팔아서 생긴 이익에 대한 세금)
아파트를 판 다음 해 5월 1일~5월 31일 사이에 세금을 신고하고 내야 합니다.
아파트를 싸게 샀다가 비싸게 팔아서 이익이 생긴 사람이 냅니다.
단, 조건을 만족하면 세금을 안 내도 됩니다.
- 세금을 내지 않아도 되는 경우
1 주택을 2년 이상 가지고 있었고, 집값(시세)이 12억 원 이하라면 세금을 내지 않습니다.
예) 5억 원에 산 집에서 2년 이상 살고 10억 원에 팔면 → 세금 없음 (비과세)
- 세금을 내야 하는 경우
집값이 12억 원을 넘으면, 초과된 부분에 대해 세금을 냅니다.
예) 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔면 → 12억 원까지는 세금이 없습니다
초과된 3억 원에 대해서만 세금 부과 됩니다.
- 2 주택 이상 가지고 있다면, 세금이 더 많아집니다.
조정지역(서울, 경기 일부 등)에서 다주택자는 세금이 훨씬 많아질 수 있음
2년이상 보유 시 기본 세율 (6~45%)
1년 이상~2년 미만 보유 35%
1년 미만 보유 45%
* 2년 미만으로 짧게 보유하면 세금이 크게 올라갑니다.
즉, 오래 가지고 있을수록 세금을 줄일 수 있습니다.
2. 부동산 중개수수료
부동산에서 집을 팔 때 중개수수료를 내야 합니다. 일명, 복비라고 합니다.
- 부동산 중개수수료 계산 방법
| 5천만 원 이하 | 0.6% (최대 25만 원) |
| 5천만 원~2억 원 | 0.5% |
| 2억~9억 원 | 0.4% |
| 9억~12억 원 | 0.5% |
| 12억 원 초과 | 0.9% |
** 당연한 이야기이지만, 집값이 높아질수록 중개수수료도 많이 나옵니다.
3. 추가 비용
- 양도소득세 신고 비용
양도소득세 신고를 직접 하면 무료지만 세무사에게 맡기면 약 10~30만 원 정도 비용이 들 수 있음.
- 공증 비용 (필요할 경우만)
공동명의로 된 집을 팔 때, 한쪽이 참석할 수 없으면 공증이 필요할 수 있음.
공증 비용은 약 5만~10만 원 정도.
- 대출 상환 비용 (대출이 있는 경우만)
집을 팔면서 은행 대출을 같이 정리해야 할 경우 중도상환수수료가 발생할 수도 있음.
보통 대출 잔액의 1~1.5% 정도 (은행에 따라 다름).
- 서류 준비
등기사항증명서(등기부등본)는 1개월 이내 발급본만 인정됨.
인감증명서는 부동산 매도용으로 발급해야 함.
서류들은 부동산 중개업소에서 요구하는 경우가 많으므로 미리 준비하면 편리함.
아파트를 팔 때 필요한 서류 비용은 대략 1~5만 원 정도 예상할 수 있습니다.
** 매도자는 등기비용 내지 않습니다!
등기란 집의 주인이 누구인지 나라에 공식적으로 등록하는 것입니다.
아파트를 사고팔 때, 등기를 해야 법적으로 "내 집"이라고 인정받을 수 있습니다.
이것은 아파트 매도자가 아니라 매수자가 내는 것 입니다! (아파트 사는 사람이 내는 세금)
< 등기 비용의 종류 >
1. 등록면허세 (세금) → 보통 집값의 0.2~0.8%
2. 법무사 수수료 → 법무사가 등기 서류를 대신 작성하고 처리해 주는 비용 ( 보통 30~50만 원)
4. 종합 정리
| 양도소득세 | 집 판 다음 해 5월 | 비과세~ 최대 45% |
| 부동산 중개수수료 | 집을 팔 때 | 최대 0.9%까지 발생 |
| 기타 서류 비용 | 집을 팔 때 | 약 5만 예상 |